Wat is de derde golf?

Wat is de derde golf in de telecominfrastructuur?

In de economie verwijst arbeidsverdeling naar de scheiding van taken binnen een economisch systeem of organisatie, waardoor deelnemers zich kunnen specialiseren. Specialisatie in telecominfrastructuur ontstond voor het eerst in de Verenigde Staten in het midden van de jaren negentig, toen leidinggevenden van drie bedrijven (American Radio, Castle Towers en Steve Bernstein Associates) het belang inzagen van het benutten van het potentieel van torenactiva door ruimte te verkopen aan meerdere huurders. Alle drie de bedrijven richtten torenbedrijven op, die vandaag de dag nog steeds bekend zijn: American Tower, Crown Castle en SBA Communications.

De verborgen kracht van passieve infrastructuur

In de Verenigde Staten realiseerden mobiele netwerkoperators (MNO's) zich al snel dat zij zich bezighouden met de verkoop van spraak en data en dat passieve telecominfrastructuur niet echt de kern van hun activiteiten vormt. Onafhankelijke torenbedrijven, voor wie het beheer van passieve telecominfrastructuur een kernactiviteit is, hebben doorgaans meer expertise in het identificeren van efficiëntieverbeteringen en het verlagen van de operationele kosten (OPEX). Bovendien hebben torenbedrijven doorgaans lagere kapitaalkosten dan MNO's en hebben ze een grotere co-locatiegraad (het delen van locaties) op hun masten. EY-Parthenon heeft aangetoond dat een typisch point of presence (PoP) dat door een onafhankelijk torenbedrijf wordt beheerd, 46% efficiënter is dan een PoP dat door een MNO wordt beheerd.

Alle drie de grote Amerikaanse MNO's hebben hun passieve infrastructuur afgestoten. Als gevolg daarvan hebben alle grote Amerikaanse MNO's hun masten verkocht (of verhuurd) aan infrastructuurbedrijven: in 2012 betaalde Crown Castle T-Mobile 2,4 miljard dollar voor een langetermijnovereenkomst voor 7.200 masten (sommige verkocht, sommige verhuurd). Op dezelfde manier betaalde Crown Castle in 2013 4,85 miljard dollar aan AT&T voor een langetermijnlease van 9.100 masten. In 2015 betaalde American Tower 5,1 miljard dollar aan Verizon Wireless voor een langetermijnlease van 11.300 masten. Er zijn ook veel kleinere deals gesloten.

Europa heeft dit voorbeeld gevolgd. De afgelopen jaren zijn ook Europese mobiele netwerkoperators begonnen met verkopen. Sommigen zijn begonnen met de (minder efficiënte) stap om door mobiele netwerkoperators gecontroleerde torenbedrijven op te richten (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Anderen hebben echter de "sprong" gewaagd om volledige specialisatie te realiseren. In Spanje hebben mobiele netwerkoperators (Telefonica, Yoigo, Masmovil en Orange) de afgelopen tien jaar bijvoorbeeld bijna 8.000 torens aan Cellnex verkocht. In Frankrijk heeft Bouygues meer dan 6.000 torens aan Cellnex en FPS Towers verkocht, en Iliad heeft 70% van zijn torenportefeuille aan Cellnex verkocht. In Italië heeft Wind 7.400 torens aan Cellnex verkocht en CK Hutchison nog eens 8.900 torens aan Cellnex. In het Verenigd Koninkrijk heeft Cellnex onlangs Arqiva overgenomen, samen met 6.000 masten van CK Hutchison.

Drie golven in de telecominfrastructuur

Men zou deze ontwikkelingen kunnen zien als 'golven'. De eerste golf zou de initiële ontwikkeling van netwerken door de MNO's zelf zijn. De tweede golf zou de verkoop van passieve infrastructuur aan torenbedrijven zijn.

De derde golf begon ook in de Verenigde Staten. Wireless Capital Partners (WCP), de eerste Amerikaanse aggregator van grondpachtcontracten voor telecommunicatie, werd opgericht in 2001. Unison Site Management (Unison) volgde al snel, in 2003. Unison verbeterde het model van WCP door 'telecommunicatie-erfdienstbaarheden' te verwerven in plaats van alleen pachtrechten (en het bleek dat telecommunicatie-erfdienstbaarheden, die sterkere eigendomsrechten zijn, het beter deden in 2009-2010 tijdens wat bekend werd als de Grote Recessie). De heer Overman, destijds advocaat op het gebied van internationale belastingen en gestructureerde financiering, hielp in 2004 voor het eerst een bedrijf met de naam MD7 om de markt voor site lease aggregation te betreden, in hetzelfde jaar dat Communications Capital Group werd opgericht (nu TowerPoint). Telecom Lease Advisors (nu Lease Advisors) werd opgericht in 2008. Ten slotte richtte de heer Overman in 2009 Wireless Infrastructure Partners (WIP) op, gevolgd door Landmark Dividend in 2010.

Amerikaanse mobiele site lease-investeringen wereldwijd

De heer Overman en zijn team bij WIP brachten het Amerikaanse model van investeren in mobiele siteleases naar het buitenland. Na ongeveer 1.000 investeringen in mobiele siteleases in de Verenigde Staten te hebben afgesloten, brachten de heer Overman en het door hem opgerichte bedrijf WIP het Amerikaanse model van aggregatie van mobiele siteleases voor het eerst naar het buitenland. Dit was een logische stap, omdat de concurrentie tussen Amerikaanse lease-aggregators de marges onder druk zette. De aggregators concurreerden om ongeveer 300.000 locaties in de Verenigde Staten, maar de internationale markt, die uit enkele miljoenen locaties bestond, was grotendeels onontgonnen terrein. Bovendien was de heer Overman een dubbele Europees/Amerikaanse staatsburger die was geboren en getogen in Nederland (een van de meest open en multiculturele samenlevingen ter wereld), maar was opgeleid als professional in de Verenigde Staten (aan de Georgetown Law School en de School of Foreign Service).

De heer Overman paste de aanpak van WCP toe door leasehold-rechten te kopen in common law-rechtsgebieden (Australië, Canada, het Verenigd Koninkrijk), waar Unison-achtige "easements in gross" niet bestaan. Vervolgens verving hij easements door het (oorspronkelijk Romeinse en veelgebruikte) concept van vruchtgebruik in civielrechtelijke landen (Frankrijk, Spanje, Italië, Mexico, Brazilië, Chili en Colombia). Andere rechtsgebieden vereisten een meer op maat gemaakte aanpak. De heer Overman hield toezicht op de investering in ongeveer 6.000 locaties in 20 landen in minder dan tien jaar tijd. Landmark Dividend and Lease Advisors volgde de heer Overman alleen in Engelssprekende rechtsgebieden (Canada en Australië). Maar overal elders in de wereld had (en heeft) de heer Overman weinig of geen concurrentie. Bij TIP blijft de heer Overman innoveren en uitbreiden naar nieuwe markten, zoals Denemarken en Tsjechië, en zijn er al plannen voor nieuwe rechtsgebieden en activaklassen.

Torenbedrijven als exitstrategie

Hoewel de derde golf nieuw was voor zowel mobiele netwerkoperators als torenbedrijven, werden torenbedrijven al snel de 'exitstrategie' voor lease-aggregators. American Tower kocht in 2011 1800 site lease-investeringen van Unison (en Unison verliet de markt). Crown Castle kocht er in 2012 2.300 van WCP (en WCP is ook niet langer actief). InSite Wireless Group nam Lease Advisors over in 2014 en werd vervolgens in 2020 overgenomen door American Tower. Landmark Dividend werd in 2021 overgenomen door Digital Bridge.

Telecom Infrastructure Partners opnieuw in de voorhoede 

Dankzij de overname van meer dan 6.000 mobiele siteleases door de heer Overman en zijn teams konden de investeerders van WIP in 2020 naar de beurs gaan. De heer Overman richtte in februari 2020 Telecom Infrastructure Partners (TIP) op. Hij zocht en verkreeg onmiddellijk het benodigde kapitaal om de derde golf tot een logisch einde te brengen (350 miljoen dollar aan eigen vermogen, wat in combinatie met schulden TIP ruim 1 miljard dollar aan investeringskapitaal oplevert). Na een sabbatical van 18 maanden startte de heer Overman op 1 september 2021 de activiteiten van TIP.

Specialisatie is het logische resultaat van de derde golf

Het logische gevolg van de Derde Golf is natuurlijk een verdere arbeidsverdeling en efficiëntie. Een paar jaar geleden verwoordde een directeur van American Tower, met wie de heer Overman onderhandelde over door huurders gesponsorde investeringsprogramma's voor site leases in Latijns-Amerika, het als volgt: "De draadloze operators moeten zich specialiseren in spraak en data, torenbedrijven moeten zich specialiseren in staal en grondlease-aggregators moeten zich specialiseren in grond."

Het probleem was dat investeerders in mobiele locaties op zoek waren naar het "voordeel" van staal, in plaats van te erkennen dat investeringen in mobiele locaties lijken op "Triple Net"-lease-investeringen in andere activaklassen: terwijl torenbedrijven hun aandelenkoersen op peil houden door groei na te streven (organisch door mobiele netwerkoperators onder druk te zetten voor hogere huurprijzen en door extra huurders te huisvesten, maar ook door fusies en overnames), heeft een goed beheerde lease-aggregator een volledige "doelcongruentie" met zijn huurders, de mobiele netwerkoperators en de torenbedrijven. Beide partijen streven naar langdurige, voorspelbare, "obligatie-achtige" huurstromen.

TIP is bereid om voor 100% gecontroleerd te worden

Om deze reden is TIP bereid om voor 100% gecontroleerd te worden door zijn huurders, de mobiele netwerkoperators en torenbedrijven. Ons bedrijfsmodel is om te investeren in leases voor mobiele sites "zoals we ze vinden". Wij zijn geen durfkapitaalinvesteerders die streven naar een maximaal rendement op een beperkte reeks investeringen door middel van agressieve heronderhandelingen. In plaats daarvan bouwen wij een hoogwaardige, wereldwijde portefeuille op van langdurige, voorspelbare kasstromen – zoals een obligatie, niet zoals een aandeel. TIP is bereid om elke mogelijkheid tot heronderhandeling op te geven door verbeterde leaseovereenkomsten (of masterleaseovereenkomsten) aan te gaan met zijn huurders die gelijk lopen met de investering van TIP. Dit betekent dat mobiele netwerkoperators en torenbedrijven de prijs- en exploitatievoorwaarden krijgen die zij wensen, zonder zich zorgen te hoeven maken over heronderhandelingen. TIP streeft naar een redelijk rendement, waarover het volledig transparant zal zijn.

Overigens is deze aanpak identiek aan de aanpak van WCP, Unison en Landmark Dividend. Amerikaanse mobiele netwerkoperators werkten samen met deze leaseaggregators om strategische locaties te beschermen onder voorspelbare voorwaarden. Het is niet logisch voor een investeerder in locatieleases om agressief te onderhandelen met grote, beursgenoteerde huurders met een sterke kapitaalpositie. Het is nog minder logisch om dat te doen in vele rechtsgebieden op meerdere continenten.

Drie voorbeelden van de derde golf

TIP zal de staat van dienst van de heer Overman voortzetten en verbeteren door zelfstandig en in hoog tempo leases voor mobiele locaties (en mobiele schakelcentra, DAS en datacenters) te verwerven. TIP bevindt zich echter in een uitstekende positie om mobiele netwerkoperators en torenbedrijven te helpen zich verder te specialiseren, waarmee de derde golf wordt voltooid. Hier volgen enkele voorbeelden:

1e: Door huurders gesponsorde lease-premieprogramma's 

TIP kan helpen een "win-winsituatie" te creëren tussen enerzijds vastgoedeigenaren en anderzijds mobiele netwerkoperators en infrastructuurbedrijven. Dit komt omdat het vermogen van TIP om aanzienlijke lease-premies vooraf aan vastgoedeigenaren te betalen NIET afhankelijk is van heronderhandeling van de leaseovereenkomst bij verlenging. In plaats daarvan profiteert TIP van het feit dat de vastgoedeigenaar te maken heeft met een 'binair risico': ofwel betaalt de mobiele locatiehuurder huur ('1'), ofwel wordt de huurovereenkomst beëindigd ('0'). TIP heeft uiteraard te maken met portefeuillerisico (in plaats van binair risico): als een bepaalde locatiehuurovereenkomst wordt beëindigd, wordt TIP afgedekt door duizenden andere locatiehuurovereenkomsten. Logischerwijs betekent dit dat er altijd een uitbetalingsprijs is die aantrekkelijk is voor zowel TIP als de vastgoedeigenaar. In een rationele wereld zouden 100% van de locatieleveranciers moeten verkopen. De aantrekkelijkheid van leasepremies is bevestigd in de markt, met meer dan 25.000 investeringen in locatieleases wereldwijd.

De MNO of infrastructuuronderneming wint het meest in dit scenario, omdat TIP bereid is een verbeterde huurovereenkomst (of overeenkomst voor meerdere locaties, MSA) aan te gaan die de MNO alle gewenste operationele flexibiliteit biedt (bijvoorbeeld "uitbreiding van het gebruik" en "uitbreiding van het pand" om de uitrol van 5G te ondersteunen), samen met redelijke huurverlagingen. De MNO of infrastructuuronderneming heeft 100% controle over TIP en de vastgoedeigenaar, omdat de verbeterde huurovereenkomst of MSA samenvalt met de investering van TIP. TIP zal nooit de mogelijkheid hebben om opnieuw te onderhandelen – en de MNO of infrastructuuronderneming zal nog steeds in staat zijn om de overeenkomst indien nodig te beëindigen.

2e: Doorbreken van de impasse als gevolg van de Britse Electronic Communications Code van 2017 

In het Verenigd Koninkrijk was de hervorming van de Electronic Communications Code (ECC) bedoeld om te helpen bij het realiseren van alomtegenwoordige dekking en verhoogde capaciteit – met name met betrekking tot 5G. Mobiele operators hebben de Code gebruikt om (soms drastische) huurverlagingen te realiseren, en vastgoedeigenaren hebben zich hiertegen verzet.

Er zijn al meer rechterlijke uitspraken gedaan op grond van de Code van 2017 dan in de hele 30 jaar dat de vorige Code van kracht was, en het tribunaal heeft gewaarschuwd voor vertragingen. De regering onderzoekt of wijzigingen nodig zijn, maar de Law Society stelt dat wijzigingen in de Code en de procedures onvoldoende zijn.

Ofcom adviseert de partijen om tot een akkoord te komen, en wij bij TIP zijn van mening dat wij daarbij kunnen helpen. Meer dan 25.000 investeringen in site leases wereldwijd hebben aangetoond dat eigenaren van mobiele sites lease-premies waarderen. In het Verenigd Koninkrijk zijn duizenden site lease-premies betaald. Zoals hierboven aangegeven, is de bereidheid van TIP om aanzienlijke lease-premies te betalen NIET afhankelijk van toekomstige huurverhogingen. Wij zijn zelfs bereid om huurverlagingen te accepteren, zoals beoogd door de nieuwe ECC. Ons bedrijfsmodel is gebaseerd op langdurige, voorspelbare, "obligatie-achtige" kasstromen, ongeacht hun specifieke aard. Ons rendement is NIET afhankelijk van toekomstige, onderhandelde "upside".

Wij hebben ook GEEN standpunt ingenomen ten aanzien van de nieuwe ECC, zodat wij kunnen helpen om de impasse tussen enerzijds locatiemakers en anderzijds MNO's en infrastructuurbedrijven te doorbreken. Dankzij onze lage kapitaalkosten kunnen wij aanzienlijke leasepremies betalen aan locatiemedeigenaren, terwijl wij mobiele netwerkoperators en infrastructuurbedrijven de voordelen bieden die zij nastreven onder de nieuwe ECC.

TIP is uitsluitend een facilitator en is bereid om 100% onder contract te worden gecontroleerd. Het is onze taak om het kapitaal te verschaffen om de impasse te doorbreken.

3e: Verkoop en leaseback van grond en infrastructuur 

Het sale-leasebackproces is eenvoudig. TIP verwerft rechten op onroerend goed, als eigendom of via een hoofdhuurovereenkomst of vruchtgebruik. TIP verhuurt het onroerend goed vervolgens terug aan de mobiele netwerkoperator, die 100% controle over TIP behoudt.

De mobiele netwerkoperator gebruikt de opbrengst naar eigen inzicht voor winstgevende "kernactiviteiten", zoals de uitrol van technologie. Sale-leasebackfinanciering biedt vele voordelen:

• Terugverdienen van eerdere kapitaaluitgaven (CapEx) met behoud van 100% zeggenschap;
• Verkrijg 100% van de waarde van de activa (geen loan-to-value-ratio);
• Verbetering van de schuld/eigenvermogensratio, waardoor schending van schuldconvenanten wordt voorkomen;
• Flexibeler dan schuldfinanciering (looptijd van 10-30 jaar);
• Zet een afschrijfbaar actief om in contanten.
• Bescherm het actief tegen onafhankelijke derde kopers.

De MNO behoudt de volledige controle over het activum. TIP is een puur financiële tegenpartij, geen concurrent. Onze leaseovereenkomsten zijn 'triple-net' en 'obligatie-achtig'. De MNO legt de prijzen, voorwaarden en bepalingen vast – er vindt geen heronderhandeling plaats. Monetariseren:

• Masten;
• Mobiele schakelcentra (MSC's);
• DAS;
• Datacenters.

Amerikaanse MNO's hebben zichzelf beschermd door sale-leasebackovereenkomsten voor kernactiva aan te gaan met verschillende tegenpartijen. Toen AT&T in 2019 bijvoorbeeld nog eens 1.000 masten verkocht, verkocht het deze niet aan Crown Castle (dat in 2013 al 9.100 van zijn masten had gekocht). In plaats daarvan sloot het een overeenkomst met Peppertree. Toen Verizon in 2015 besloot om een sale-leasebackovereenkomst van 650 miljoen dollar aan te gaan voor zijn activiteitencentrum in New Jersey, deed het dat eveneens met Mesirow Financial in plaats van met American Tower. Europese mobiele netwerkoperators zouden op dezelfde manier moeten overwegen om tegenpartijen te zoeken die hun mastportfolio's nog niet beheren. Om de derde golf (optimale specialisatie zonder controle uit handen te geven) te voltooien, kunnen mobiele netwerkoperators zelfs overwegen om grond sale-leaseback-overeenkomsten aan te gaan met TIP, terwijl ze sale-leaseback-overeenkomsten nastreven voor staal, apparatuur of zelfs gebouwen bovenop de geleasde grond met derde partijen. Maximale opbrengsten, maximale controle.

Het aanbod van TIP

TIP biedt veruit het meest ervaren team op het gebied van investeringen in mobiele siteleases:

• In 2000-2009 adviseerde de heer Overman Fortune 500-bedrijven over meer dan 4 miljard dollar aan 'big ticket'-leasefinancieringen;
• In 2010-2019 bracht de heer Overman het Amerikaanse model van investeringen in mobiele sites internationaal op de markt en sloot hij meer dan 6.000 transacties (met een waarde van nog eens 1 miljard dollar).

Met TIP bouwen de heer Overman en zijn snel groeiende team voort op deze indrukwekkende staat van dienst als opinieleiders en innovators in deze sector en versnellen zij deze ontwikkeling.